【孤独死と事故物件】住む人はいる？不動産売却は？価値は下落する？
不動産を持つおひとりさまの中には、一度はこんな考えが頭をよぎったことがある人もいるでしょう。
もしも私がこの家で孤独死したら、不動産の価値は下がるの？
結論から言いますが、分譲マンションであれ一軒家であれ、持ち家で孤独死が発生した場合、その不動産の価値は下がります。
人が亡くなった物件、いわゆる事故物件(事故部屋)だからです。
ただし人が亡くなった物件のすべてが事故物件(事故部屋)として扱われるわけではありません。
孤独死で事故物件認定！不動産の価値は売却はどうなる？
現時点では法律による事故物件の明確な定義がありませんから、どこまでが事故物件に該当するのかの線引きもはっきりしていません。
〇日以内に発見されれば事故物件に該当しなくなる…という基準も存在しません。
事故物件の定義とは？どこまでを事故物件と呼ぶのか？
ですが、たとえば在宅医療を受けていて、老衰や病気が原因で自宅で家族に看取られた場合などは「そこで人が亡くなった」といっても 事故物件には当たらないと考えられます。それは「自然死」だからです。
また家庭内で起こった不慮の事故死の場合も事故物件とは呼ばれないことが多いです。
逆に居住者が不自然な死に方をしていたり、遺体の発見まで数日以上が経過していた場合。
買い手が物件の購入をためらうような何らかの要素や事情などがあれば、それは「事故物件」と呼ばれてしまうのです。
ただ、一般的には すぐに発見された場合には事故物件と呼ばれないことも多いということで ここはケースによりかなり見解が分かれているところであり、だいぶ訴訟にもなっているようですね。
そのあたりまで詳しく知りたい方は、心理的瑕疵についての裁判例を参考にしてください。
事故物件の「心理的瑕疵あり」はどこまでを指す？
不動産会社は孤独死があった物件を販売する時に「心理的瑕疵あり」と表記します。
心理的瑕疵とは その物件で人が亡くなっている事実が買い手に与える心理的影響を指します。
これは建物やその部屋自体になんら問題はなくても「そこで人が亡くなっている」事実そのものから受ける多大な影響です。
事件性がなくても「事故物件」という呼び方がなんとなく事件性をほうふつさせるような、不信感をイメージさせるものだと思いませんか。
人が亡くなるのはそのくらい暗く、重苦しいことだから ある意味それは致し方ないかもしれませんが。
「人が亡くなった」原因が 自殺であろうが、殺人、事故、事件によるものだろうが、瑕疵は瑕疵。
居住者に落ち度がなく、部屋で突然死したとしても 発見が遅れて異臭が発生したりすれば、それはやはり「心理的瑕疵あり」です。
ただ、遺体の発見が早く、物件のダメージ自体が少ない場合は、重い心理的瑕疵には該当しないとされることが多いようです。
孤独死で不動産売却の価値は1～5割下がる
もちろん自己所有の物件でも 心理的瑕疵が軽くても重くても、不動産会社が次の買い手に対してその旨を告知する義務はあります。事実を隠して売るわけにはいきません。
賃貸住宅であってもやはり事故物件となると借り手の需要が大きく下がりますので、賃貸人に多大な迷惑がかかることは言うまでもありません。
そして不動産相場としては 一般的にこういった事故物件の価値は3～5割程度下がると言われています。
発見が早く 物件のダメージが少ない場合には1～2割程度の値下げで済むケースもあります。ただし もちろんここにも告知義務はもれなくついてきます。
人の亡くなり方が孤独死か、自殺か、傷害致死事件か、殺人事件かによっても値下がり具合はだいぶ変わるようです。
ケースバイケースなので一概には言えませんが、一般的には事件性が高い方が下落が大きく、また孤独死よりも自殺されてしまう方が価値の下落が大きいようです。
ただ最近は事故物件が不動産投資の対象としてもてはやされている(？)感もあります。
もちろん瑕疵がついているので値引きされてしまうことは間違いありませんが、そういった物件を利用した投資ビジネスも過熱化しています。
独居で孤独死に至るのはどうしても回避できないこともありますが、現代は孤独死を回避するための方法がいくつも用意されています。
孤独死の早期発見ができれば不動産の値下げは軽減できるので、おひとりさまで孤独死してしまうのが心配な方や、高齢の親がいる方などは特に、自分に合った策を日常的に講じておくことが必要です。
