※グロ表現があります。ご注意ください。
孤独死の原状回復費用は連帯保証人が払う！アパートオーナーの体験談
30代女性 これは賃貸アパートオーナーである私が 瑕疵物件(孤独死)現場に立ち会った時の話です。
問題のアパートの一室には、70代後半の年金暮らしの男性が一人暮らししていました。
6月の孤独死～1か月連絡がつかない入居者の連絡を受けて
6月のある日、アパート管理会社の担当から電話がかかってきましたが、第一声から緊迫した雰囲気を感じました。
聞けば、アパート入居者の70代後半男性にまったく連絡がつかないとのこと。
元々家賃が滞納しがちな入居者でしたから、不動産管理会社から毎月入居者へ連絡を入れていたようです。
何度も連絡を入れているんですが…実は連絡がつかなくなってから1か月になります。
ちょうどそんな中、入居者男性の妹(連帯保証人)がやってきたのですが、「兄の応答がないのはおかしい」と不動産管理会社へ連絡がきた…ということでした。
警察にはすでに通報してあります。警察官立会いのもと、部屋の開錠の許可が欲しくて連絡したんです。
私はすぐに担当と一緒にそのアパートの部屋へ向かいました。
部屋を開けて中を見ると、亡くなって数日以上が経過したと思われる、変わり果てた姿の入居者男性が倒れていました。
6月の孤独死…高温多湿の環境下で遺体の腐敗が早く、遺体の周囲に多数のウジ虫や蠅がうごめく地獄絵図。鼻を突くような強烈な異臭が周辺に立ち込めていました。
100万円超えの特殊清掃費用の見積もりが出たが…
こうした瑕疵物件(孤独死現場)の部屋のクリーニングは特殊なものになります。
死臭が部屋にしみついているのはもちろん、そこに遺品整理も加わるため、かなりの費用負担となります。
賃貸物件オーナーは孤独死保険に加入していますが、すべてそれだけで賄われるわけではありません。
今回のケースでは入居者男性の妹がアパート入居時の連帯保証人になっていましたので「こちらで対応します」とのことでしたが、特殊クリーニングの費用は非常に高額にです。
不動産管理会社の担当が見積もりを提示したのを見ましたが、その金額はトータルで100万円を超えており、連帯保証人もとても困惑していました。
知り合いの特殊清掃業者に特殊クリーニングを依頼
その時 私はふと、自分が不動産管理会社に勤めていた頃に知り合いになっていた特殊清掃人に連絡をとりました。
不動産管理会社を通せばそこには当然マージン(利益分)が発生しますが、直接特殊清掃業者に依頼することで その利益分のカットが可能になります。
また、私自身の知り合いであるため、料金をかなり勉強してもらえました。
不動産管理会社が提示した金額の三分の一程度で特殊清掃を入れることができたので、連帯保証人からとても感謝されました。
もちろんオーナーが負担しなくてはいけない金額も最小限ですみましたので、一挙両得でした。
孤独死のアパートの損害賠償！連帯保証人のリスクは想像以上に大きい
初めにお断りしておきますが、賃貸物件で一人暮らしの人が死亡したとしても 病死や自然死の場合は 孤独死にも事故物件にも該当しないケースが多いです。
連帯保証人になる前に保証・補償内容共にしっかり確認すべし
今回紹介したケースは幸い賃貸人の知り合いが特殊清掃業者だったということで負担を最小限におさえることができました。
しかしこれはまれなケースです。賃貸物件を借りる際に連帯保証人になる方は 入居者がどのような保証に入っていて、どこまで対応してもらえるかをきちんと確認した方がいいでしょう。
年金受給の入居者の孤独死の話を聞いたことがありますが、不動産管理会社はもとより、連帯保証人になっている方も大変な労力を負担されていたということです。
連帯保証人になる場合は保証内容をきちんと確認した上で、万が一の事態ではどのような対応まで保証すればいいのかの確認も怠らないようにしましょう。
連帯保証人は債務からは逃げられない！放棄もできない！
連帯保証人は賃貸物件の借主と同じ責任を負います。それらをトータルで入居者と相談してから連帯保証人を引き受けることをお勧めします。
最近は賃貸契約の連帯保証人を親族か相続人だけに限定しているところが多いですが(一般的には3親等以内) つまりそれは万が一の時に相続人全員に原状回復費用や未回収の家賃を請求できるということです。
ただ、どんな理由で事故物件になったかにもよりますが、相続人のほとんどは相続放棄をしています。
賃貸住宅での孤独死の場合は遺産があまりないことが多いので 最終的に負債だけ追う形になることが多く、そういうことからの相続放棄が圧倒的多数です。
しかし連帯保証人は違います。相続人のように逃げ道はありません。放棄もできません。
連帯保証人は賃貸人(不動産会社や物件オーナー)との契約があるため、独自の負債を負うことになります。
ただし連帯保証人が相続人ではないのなら、負うのは金銭的な債務のみです。室内を片付ける義務はありません。
【民法改正】極度額が決められているかどうかを確認！
親族・相続人以外の他人が連帯保証人になっている場合は それはそもそもが支払い能力がある人のはずですが、何も調べずに安易に連帯保証人を引き受けると、今回のケースのような不測の事態に巻き込まれたときにはタダではすみませんので、注意が必要です。
民法の改正により、個人保証をする場合、保証をする最大の額（極度額）を決めなければならないというルールになりました。なので、事故物件で賃貸人が新しく貸すことが難しくなったことで失った利益分の損害賠償というものが、仮に10年分という高額なものになったとしても、保証人は極度額の範囲でしか負担しなくていいことになったのです。
けれども、この民法改正前にすでに賃貸借契約が結ばれていて、その際に保証人になって今に至っている方については改正民法の適用はなく、以前の民法に従うことになっていますので、その場合、保証人の負担がどれくらいになるかは、損害賠償額の算定に左右されることになります。場合によっては、とんでもない額の請求が来ることだってあり得るのです。
引用元:sankei biz
もしもあなたが連帯保証人として賃貸借契約を結んでいるなら、それがいつ締結されたものなのか確認しましょう。
それが民法改正前のものなら、次の更新時に賃借人・賃貸人と今後の契約について相談することをおすすめします。
